Kiinteistöjohtaminen

Kiinteistöjohtaminen ja Kiinteistöpäällikköpalvelut

Kiinteistöhuollon toimivuus ja kustannustehokkuus on riippuvainen useasta tekijästä; tehokkaasta huollon ja kunnossapidon ohjauksesta ja johtamisesta, oikeasta miehityksestä (osaaminen, määrä), ajan tasalla olevasta talotekniikasta jne. Palvelupäällikkö toimii ”vuokrakiinteistöpäällikkönä” ja vastaa kiinteistöpäällikköroolinsa ohella myös kunnossapidon ohjauksesta ja johtamisesta.

Kiinteistöpäällikköroolissa hän tuo kiinteistö- ja järjestelmäosaamisensa hotellijohdon käyttöön. Hän auttaa johtoa määrittelemään kunnossapitoon ja tarvittaviin uudistuksiin liittyviä tavoitteita sekä valitsemaan eri tilanteisiin parhaiten sopivia toimijoita ja teknisiä ratkaisuja. Kunnossapidon vuosikellon suunnittelu yhdessä hotellijohdon kanssa on hänelle keskeinen tehtävä. Hän toimii myös hotellijohdon edustajana mm. uudistus- ja saneeraushankkeiden erilaisissa ohjausryhmissä ja katselmuksissa.

Asiantuntijapalvelut

Uudistus- ja saneeraushankkeiden suunnittelu ja toteutus edellyttää yleensä kyseisten teknisten järjestelmäalueiden asiantuntijaosaamista. Hankkeen suunnittelu alkaa sillä, että järjestelmäalueesta perillä oleva asiantuntija (uima-altaat, lämmitys, ilmastointi, hotellitilat jne.) tekee tarvekartoituksen, johon kootaan hotellijohdon ja muiden sidosryhmien tarpeet ja vaatimukset. Tämän pohjalta tehdään asiantuntijan johdolla hankesuunnitelma (vaatimusmäärittelyt, projektisuunnitelma, tarvittavat tarjouspyynnöt jne.). Kun suunnitelmat ovat hyväksytyt ja toimittajat on valittu, projekti käynnistyy ja asiantuntija valvoo töiden suunnitelmanmukaista etenemistä ja raportoi kiinteistöpäällikölle.

Kiinteistöjen ja hotellitilojen kunnossapito sekä ulkoalueiden hoito

Kiinteistöjen ja hotellitilojen kunnossapidon tarkoituksena on turvata niiden käytettävyys ja toiminnallisuus, siten että ne koko ajan mahdollisimman hyvin vastaavat hotellitoiminnan vaatimuksia. Kiinteistökohtaisesti laaditulla ylläpitosuunnitelmalla ja sen mukaan räätälöidyillä palveluilla varmistetaan rakennusten ja tilojen pitkää käyttöaikaa ja hyvää energiataloutta.
Hyvin suunniteltu ja asianmukainen ulkoalueiden hoito on tärkeä edellytys ulkoalueisiin investoidun pääoman tuotolle ja myötävaikuttaa ratkaisevasti hotellin ilmeeseen ja vieraiden viihtyvyyteen.

Ennakoivat kausihoitopalvelut

Kausiluontoiset kunnossapito- ja ylläpitotehtävät määritellään ylläpitosuunnitelman pohjalta ennakoiviksi toimenpiteiksi, joita ajoitetaan vuodenaikojen ja hotellitoiminnan ruuhkajaksojen pohjalta.

Päivittäiset hoitopalvelut

Säännölliset päivittäiset hoitopalvelut kohdistuvat pääosin ulkoalueisiin (kulkuväylät, pysäköintialueet, satamat, puistoalueet, nurmikot, puusto ja istutukset) ja palvelujen sisällöt muuttuvat vuodenaikojen ja sääolosuhteiden mukana. Päivittäisillä hoitopalveluilla turvataan myös hotellitilojen jatkuva hyvä käytettävyys ja toimivuus.

Hotellikiinteistön tekninen huolto ja kunnossapito

Teknisen huollon ja kunnossapidon tarkoituksena on turvata teknisten järjestelmien ja laitteiden jatkuva, moitteeton toiminta ja käytettävyys. Asiakaskohtaisesti räätälöidyillä palveluilla varmistetaan järjestelmien mahdollisimman kustannus- ja energiatehokas käyttö ja pitkä elinkaari.

Ennakoiva kunnossapito

Kaikki kausiluontoiset huolto- ja kunnossapitotehtävät määritellään ennakoiviksi toimenpiteiksi. Näiden ajoitus ja tarkka sisältö suunnitellaan siten, että käytönaikaiset häiriöt minimoituvat. Käytönaikaisten häiriöiden lukumäärän seuranta toimii tehokkaana palvelujen laadun mittarina, joka kannustaa jatkuvaan laadunparannustyöhön. Häiriöt ja niiden syyt/seuraukset dokumentoidaan, jonka pohjalta palvelujen laatua voidaan raportoida.

Järjestelmien jatkuvan toiminnan valvonta/turvaaminen

Täsmällisen ennakoivan kunnossapidon ansiosta kiinteistöjen ja niiden järjestelmien jatkuvan toiminnan valvonta on suhteellisen helppoa eikä näin ollen sido paljon resursseja. Talotekniikan ja valvontajärjestelmien kehittyessä, yhä suurempi osa valvonta- ja käyttötehtävistä voidaan suorittaa etäohjatusti ja näin ollen yhä kustannustehokkaammin.

Uudistus- ja saneerausprojektit

Jatkuvista ja kattavista kunnossapitotoimenpiteistä huolimatta, kiinteistöt ja tekniset järjestelmät on tietyin väliajoin päivitettävä ajan tasalle. Käytännössä se tarkoittaa, että tällaisten tarpeiden ilmetessä, kunnossapidon vuosikellosuunnitelmiin on liitettävä tätä varten tehty uudistus- / saneeraussuunnitelma. Tämän suunnitelman edellyttämät työt toteutetaan kuitenkin erillisinä projekteina omine budjetteineen.

Esimerkkeinä tällaisista uudistusprojekteista ovat esim.

◦ energiansäästöprojektit
◦ talotekniikka- / kiinteistöautomaatioprojektit
◦ hotellitilojen uudisrakennus- / saneerausprojektit